如何解決馬術(shù)運(yùn)動(dòng)的用地問題？

他表示：“馬處理完了就徹底解放了，這行業(yè)真的太辛苦啦！這幾年真實(shí)太心累了?！睋?jù)悉，該俱樂部因出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，每年虧損100多萬元讓其有些扛不住。近日正好趕上土地違建拆除，更促使他萌生徹底放棄的想法。

事實(shí)上，馬術(shù)俱樂部因土地問題而關(guān)停近年來時(shí)有發(fā)生。2018年年底，深圳一家馬術(shù)俱樂部也是因?yàn)橥恋貑栴}，俱樂部內(nèi)建筑被當(dāng)作違章建筑拆除。事主在朋友圈傷心得一塌糊涂。

2018年6月，有重慶市民在政府網(wǎng)站上留言，稱其系某馬術(shù)園的會(huì)員，長期周末在該園騎馬休閑。相關(guān)馬場(chǎng)豐富了市民的業(yè)余生活，是一處利民的好場(chǎng)所，表示反對(duì)政府拆除相關(guān)馬場(chǎng)的建筑，希望政府予以保留。相關(guān)政府部門則回應(yīng)稱，該俱樂部馬場(chǎng)并未經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)同意，也未依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，系租用退耕還林地并擅自改變土地用途，修建了違章建筑。

在馬術(shù)運(yùn)動(dòng)發(fā)達(dá)的北京，近一年來也因?yàn)橛玫貑栴}，北京市及周邊陸續(xù)關(guān)停了數(shù)十家馬術(shù)俱樂部。一度在行業(yè)內(nèi)引起極大關(guān)注。

以上內(nèi)容引自《新世紀(jì)體育》報(bào)的報(bào)道

馬術(shù)行業(yè)已經(jīng)到了必須認(rèn)真思考的時(shí)候了。合理合法的使用土地，是馬術(shù)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。吐槽和抱怨于事無補(bǔ)，我們必須梳理清思路，直面這個(gè)問題。

首先，從政府主管部門來說，制定規(guī)劃的思路是否已落后于時(shí)代？一直以來的大體量、功能集中的體育場(chǎng)館是否能解決全民體育的問題？在制定上位規(guī)劃的時(shí)候，是否應(yīng)該更多地配給商業(yè)和住宅一些體育用地？制定（體育用地）規(guī)劃是大而全更好還是小而美更好？其次，被拆的或現(xiàn)存的馬場(chǎng)、馬術(shù)俱樂部有很多是歷史遺留問題，甚至有相當(dāng)數(shù)量是當(dāng)年村鎮(zhèn)一級(jí)招商引資過來的，有村鎮(zhèn)的協(xié)議。用新法規(guī)去解決歷史問題，以拆違促拆遷是否符合法治精神呢？

本文中，馬術(shù)設(shè)計(jì)家希望通過對(duì)相關(guān)政策和歷史的簡單梳理，以及一些經(jīng)驗(yàn)的分享，能為馬業(yè)同僚解決一點(diǎn)心中的疑惑，在發(fā)展馬術(shù)事業(yè)的同時(shí)，盡量規(guī)避掉一些土地使用過程中的雷區(qū)。

我國的土地，分為非建設(shè)用地和建設(shè)用地。非建設(shè)用地就是農(nóng)林用地和水域等，建設(shè)用地就是居住用地、工業(yè)用地等，往下細(xì)分還有更多，大致延續(xù)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的思路。

依據(jù)2012年1月1日實(shí)施的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011，GB 的意思就是國家標(biāo)準(zhǔn)，是我國最權(quán)威的用地分類規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)），馬術(shù)運(yùn)動(dòng)的用地，屬于建設(shè)用地。更具體來說，屬于建設(shè)用地其中的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（其中的）——娛樂康體用地（其中的）——康體用地（編碼B32）。具體是這么說的：（適用于）單獨(dú)設(shè)置的高爾夫練習(xí)場(chǎng)、賽馬場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、跳傘場(chǎng)、摩托車場(chǎng)、射擊場(chǎng)，以及水上運(yùn)動(dòng)的陸域部分等用地。

所以，即便是建設(shè)用地，沒有明確的土地用途，也不一定能建馬場(chǎng)。而一旦馬場(chǎng)建錯(cuò)了地方，就意味著一顆雷已經(jīng)埋下。而且國家認(rèn)為，進(jìn)行基本建設(shè)需要規(guī)劃設(shè)計(jì)先行，大大小小的設(shè)計(jì)院已經(jīng)為業(yè)主把關(guān)了，而設(shè)計(jì)師都是熟悉建設(shè)領(lǐng)域的法律法規(guī)的，對(duì)土地使用性質(zhì)的把握是專業(yè)的。因此，國家認(rèn)為所有的建筑物都不可能建錯(cuò)地方！但事實(shí)是，并不是所有業(yè)主都會(huì)找設(shè)計(jì)單位，施工隊(duì)能解決的，為什么要找設(shè)計(jì)師？這就是中國特色！

因此，就產(chǎn)生了很多違建。

也許有人會(huì)說，“你那個(gè)是《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，我們的馬場(chǎng)在農(nóng)村鄉(xiāng)下，你把城市用地標(biāo)準(zhǔn)拿來怎么好使？”——這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是 2012 年實(shí)施的，但制定標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)卻是更厲害的一部法律：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008 年 1 月 1 日開始施行）——注意“城鄉(xiāng)”兩字。所以，只要是馬術(shù)、賽馬項(xiàng)目，我們就要去國土部門查一下這塊地的規(guī)劃（就是我們所說的上位規(guī)劃，具體說就是控制性規(guī)劃）是否是“康體用地”。

控制性規(guī)劃是由政府，具體是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制的，但基本上都會(huì)委托本地老牌的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院具體完成，并且經(jīng)由專家論證，才能頒布實(shí)施。所以，一旦控規(guī)制定完成，是不能輕易動(dòng)的。作為規(guī)劃設(shè)計(jì)從業(yè)者，我們有時(shí)候也很無奈，但也必須要遵從這些上位規(guī)劃。無數(shù)法律法規(guī)、建筑規(guī)范都制約著建筑師、規(guī)劃師，可以說大家看到的精彩作品，都是他們帶著“鐐銬”完成的！

一般來說，我們現(xiàn)在看到的控制性規(guī)劃都是很多年前、甚至十多年前編制完成的，很多已經(jīng)不再適應(yīng)城鄉(xiāng)的發(fā)展?，F(xiàn)在快節(jié)奏的生活使得人們更向往身邊方便的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，而如今的規(guī)劃理念已經(jīng)跟不上時(shí)代的步伐。并且很多控規(guī)和詳細(xì)規(guī)劃也夾雜著領(lǐng)導(dǎo)的政績觀念，畢竟，地標(biāo)性的體育場(chǎng)館的確可以彰顯城市的氣派！

在全民體育的大背景下，對(duì)于馬術(shù)運(yùn)動(dòng)和其他體育運(yùn)動(dòng)的用地，“控詳規(guī)”的編制者應(yīng)該考慮得更精細(xì)一些，把它穿插在教育、商業(yè)和住宅用地周邊，摒棄大而全的思維模式，體育需要全民參與，需要的是近在身邊、小而美的體育項(xiàng)目，更貼近工作、學(xué)習(xí)和生活的區(qū)域，而不是去遠(yuǎn)觀規(guī)模宏大的體育場(chǎng)館。我們都知道，五個(gè)籃球場(chǎng) 4、5 畝地就夠了，一個(gè)足球場(chǎng) 12 畝地也夠了，一個(gè)馬場(chǎng) 20 畝地就很精致了。而我們很多商業(yè)中心的地面停車場(chǎng)都比它們大很多。如果控制性規(guī)劃更精細(xì)，現(xiàn)在馬場(chǎng)占用農(nóng)地、地處偏遠(yuǎn)、擅自變更土地用途的情況就會(huì)大大減少，馬場(chǎng)的經(jīng)營與流轉(zhuǎn)，也會(huì)更加有序合理。畢竟，有恒產(chǎn)者才會(huì)有恒心。

我們看到很多歐洲的馬場(chǎng)，都是一家?guī)状藗鞒邢聛?，在政府的合理?guī)劃下，既不會(huì)一哄而上，也不會(huì)聊勝于無，從而保證了合理的競(jìng)爭(zhēng)。少數(shù)馬場(chǎng)也會(huì)合理流轉(zhuǎn)，保證新鮮血液的流入。

要直面當(dāng)下，我們還是要回到問題的起點(diǎn)：到底如何解決馬術(shù)運(yùn)動(dòng)的用地問題？

對(duì)于計(jì)劃新建馬場(chǎng)的業(yè)主來說，建議拿一塊規(guī)劃用途明確的地塊。拿到地后，向規(guī)劃部門申請(qǐng)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，拿著這個(gè)證去土地部門辦“權(quán)屬證”。“權(quán)屬證”上有宗地界址、用地范圍，有了它，你的馬場(chǎng)就不會(huì)不小心蓋到別人家玉米地里了。

你還要委托設(shè)計(jì)單位做詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后拿著圖紙和其它材料去規(guī)劃部門辦理“建筑工程規(guī)劃許可證”。證辦下來之后，再做施工圖設(shè)計(jì)。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了你的馬場(chǎng)好不好看，施工圖設(shè)計(jì)決定了你的馬場(chǎng)好不好用。施工圖完成并通過了審查，祝賀你，你可以辦理“建筑工程施工許可證”（開工證）了。然后緊接著就是忙碌的施工。待工程完工，經(jīng)過政府部門驗(yàn)收。你的馬場(chǎng)就成功落地，并可受到法律保護(hù)了。

不容易，能把這么復(fù)雜的事簡單幾句話說完，就已經(jīng)不容易了，更何況實(shí)際去辦理！那么，怎樣才能簡化流程呢？難不成要被動(dòng)等待行業(yè)政策、憑運(yùn)氣躲開拆違或憑人脈躲過檢查？當(dāng)然不行，還有一些辦法可以去嘗試一下：

其一，依托“休閑農(nóng)業(yè)“項(xiàng)目。“休閑農(nóng)業(yè)”是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的條件下為滿足城里人休閑需求，利用農(nóng)業(yè)景觀資源和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，發(fā)展觀光、休閑、旅游的一種新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形態(tài)。休閑農(nóng)業(yè)也是深度開發(fā)農(nóng)業(yè)資源潛力，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善農(nóng)業(yè)環(huán)境，增加農(nóng)民收入的新途徑。

凡是涉及到三農(nóng)的問題，我國一直都比較重視，農(nóng)業(yè)部和地方政府一直以來都有政策傾斜?！靶蓍e農(nóng)業(yè)”的用地情況復(fù)雜，因此，在支持鼓勵(lì)的背景下，各地有各地的落地政策，這就需要業(yè)主深入了解，詳細(xì)分析。如果可能，依托“休閑農(nóng)業(yè)”比前述辦法會(huì)節(jié)約很多資金和精力，既能解決用地問題，也能夠多業(yè)態(tài)經(jīng)營，一舉多得，可以嘗試。

另外一個(gè)辦法，是農(nóng)、非結(jié)合解決用地。如果可以取得一小塊建設(shè)用地（可以立項(xiàng)、調(diào)整為馬術(shù)用地），這塊地周邊還有設(shè)施農(nóng)業(yè)、林地、綠化用地、養(yǎng)殖用地等，那么，這小塊建設(shè)用地的指標(biāo)就可以用來建設(shè)接待中心、馬房、宿舍等永久建筑物，周邊地塊可以用作訓(xùn)練、比賽場(chǎng)地、馬匹放牧調(diào)教等用途。這對(duì)于占地面積大，而建筑面積相對(duì)小的馬術(shù)項(xiàng)目來說，還是比較節(jié)省拿地成本，比較合適的。

最后需要強(qiáng)調(diào)的是，無論用哪種辦法，都要遵守國家目前的法律法規(guī)，依據(jù)地方國土和規(guī)劃部門的具體規(guī)定，按照正常的土地流轉(zhuǎn)流程、委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)報(bào)審、報(bào)規(guī)工作，切不可自以為是，無任何手續(xù)自行施工。不必諱言，現(xiàn)在被拆違的很多馬場(chǎng)確實(shí)也是私搭亂建來的。

那么，那些即刻要被拆除的老馬場(chǎng)和歷史遺留問題怎么辦？都算違章建筑嗎？面臨拆除只能被動(dòng)接受嗎？首先，什么才算是違章建筑？哪個(gè)年代以前建的算老馬場(chǎng)和哪年以前的問題才算歷史遺留問題？這幾個(gè)概念需要先搞清楚才好說。

一般來說，違章建筑是指未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建（構(gòu)）筑物。嚴(yán)格來講，違章建筑即違反《土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)而修建的建（構(gòu)）筑物。

由于歷史、社會(huì)的原因，在這部“厲害的”法律（《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）實(shí)行之前，行政許可制度尚不完善，公民權(quán)利意識(shí)薄弱，建筑沒有取得規(guī)劃許可，也沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況很普遍，違章建筑也并沒有在法律上有一個(gè)統(tǒng)一的界定。那時(shí)的人們不知道建設(shè)工程規(guī)劃許可證是何物。在農(nóng)村，從來沒人跟農(nóng)民說過建房要辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證，你突然讓他們拿出許可證來，任誰都得蒙。

也就是說，在 2008 年 1 月 1 日這部法律開始施行之前，是不存在違反它的問題的，至少邏輯上是這樣的。在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)前建成的馬場(chǎng)，才算老馬場(chǎng)，遺留的問題才算歷史遺留問題。在這之后，誰也別爭(zhēng)，明明白白就是違章建筑。如果弄清楚了這些狀況，各家馬場(chǎng)對(duì)號(hào)入座，就基本能想明白自己的問題，找出應(yīng)對(duì)方案。

如果是新建馬場(chǎng)，無論采用哪種辦法，大家一定要按照建設(shè)流程來，這樣才能保證馬場(chǎng)的合法性。如果是歷史遺留問題，完全可以據(jù)理力爭(zhēng)或者委托律師處理。采取行政復(fù)議、行政訴訟的辦法解決自家的問題還是有希望的。

還是那句話，專業(yè)的人做專業(yè)的事，規(guī)劃設(shè)計(jì)是規(guī)劃許可證的前期條件，還是找設(shè)計(jì)單位可靠，解決土地使用糾紛還是找律師得好。

法治時(shí)代，就不要想著捷徑了。有時(shí)候，捷徑反而是一條最漫長的路。